Главная \ Примеры экспертных заключений \ Пример экспертного заключения о проведенной оценке рыночной стоимости ущерба

Пример экспертного заключения о проведенной оценке рыночной стоимости ущерба

ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Настоящее Заключение составлено на основании Отчета № 21-04/3/Оц «Оценка рыночной стоимости ущерба (стоимость восстановительного ремонта), причинённого отделке квартиры № __, расположенной по адресу: г. Москва, __________, в результате залива» и является его неотъемлемой частью.

В нашем понимании, данная оценка будет использоваться для предоставления в суд.

Оценка проведена по состоянию на 4 апреля 2022 года – дату залива. Результаты настоящей оценки не могут быть использованы другими лицами в других целях.

Оценка производилась на основании предоставленной документации, интервью с Заказчиком, осмотра. Характеристики оцениваемого объекта приведены в отчете об оценке. Отдельные части отчета об оценке могут трактоваться только в связи с его полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничивающие условия.

Основываясь на фактах, предположениях, применяемых в настоящем анализе подходах и методах оценки, описанных в отчете, ограничительных условиях и сделанных допущениях, учитывая назначение данной оценки, была установлена рыночная стоимость объекта оценки:

Работа по оценке, как и настоящее заключение, выполнены в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 28.12.2010 N 431-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 11.07.2011 N 200-ФЗ, от 21.11.2011 N 327-ФЗ, от 30.11.2011 N 346-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 07.06.2013 N 113-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 23.07.2013 N 249-ФЗ от 12.03.2004 N 33-ФЗ, от 4.06.2014 N 143-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 225-ФЗ, от 31.12.2014 N499-ФЗ, от 08.03.2015 N48-ФЗ, от 08.06.2015 N145-ФЗ, от 13.07.2015 N216-ФЗ, от 13.07.2015 N224-ФЗ, от 26.04.2016 N111-ФЗ, от 02.06.2016 N172-ФЗ, от 23.06.2016 N-221ФЗ, от 03.07.2016 N360-ФЗ, от 29.07.2017 N 274-ФЗ, от 03.08.2018 N 312-ФЗ, с изм. внесёнными Федеральными законами от 18.07.2009 N181-ФЗ, от 28.07.2012 N144-ФЗ, Постановлением Конституционного суда РФ от 05.07.2016 N15-П), а также Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №№ 297, 298, 299 от 20 мая 2015 года, Федеральным стандартом ФСО № 7, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г, Международными стандартами оценки МСО 2007.

Отчет составлен в двух экземплярах, 1-ый передан заказчику, 2-й хранится у оценщика и тиражированию не подлежит.

Методика расчетов и заключений, источники информации, а также все основные предположения, расчеты и выводы содержатся в прилагаемом отчете об оценке.

Оценщик Левсевич С.Б.

Генеральный директор

ООО «ГлавЭксперт» Абдулина К.Р.

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Основные факты и выводы

Согласно Техническому заданию на проведение оценки, требуется определить рыночную стоимость ущерба(стоимость восстановительного ремонта), причинённого отделке квартиры ___, расположенной по адресу: г. Москва, ___________, в результате залива по состоянию на дату оценки. Оценщиком в результате согласования подходов к оценке были получены следующие результаты:

Задание на оценку

Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

При проведении оценки иные работы (отчеты об оценке) не использовались.

Сведения о Заказчике оценки

В соответствии с Договором на проведение оценки Заказчиком настоящей работы является: ____________________.

Сведения об Оценщиках, работающих на основании трудового договора

Дипломы и сертификаты оценщика приведены в Приложении к Отчету.

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета об оценке.

Общие условия, допущения, ограничения. Ограничения по использованию отчета

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие Условия подразумевают их полное и однозначное понимание и толкование Сторонами.

Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу.

Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон.

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь для указанных в настоящем тексте целей. Проведенный анализ и данные Оценщиками заключения не содержат (полностью или частично) предвзятых мнений, допущений и предпосылок.

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату определения стоимости.

Условия, допущения, ограничения исходя из цели оценки

 Оценка производилась в предположении отсутствия влияния на стоимость объекта ограничений и обременений права.

Конфиденциальность

Стороны выдвигают и взаимно принимают требования строгой конфиденциальности относительно любой информации, полученной от Заказчика или рассчитанной в ходе исследования. Эксперты обязуются хранить в тайне любые факты и данные, ставшие известными в результате выполнения настоящей оценки, не раскрывать и не разглашать в общем или частностях информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия между заказчиком и экспертом.

Ответственность Оценщиков

Оценщик(и) утверждает(ют), что проведенная в соответствии с договором работа по оценке соответствует общепризнанным профессиональным стандартам оценки, а привлеченный для ее выполнения персонал соответствует действующим требованиям.

Настоящий Отчет подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной этики и Стандартов профессиональных организаций оценщиков, членами которых мы являемся.

Оценщик(и) не принимает(ют) на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность относительно управления исследуемым Объектом со стороны Заказчика.

Оценщик(и) не принимает(ют) на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

В своих действиях Оценщик(и) выступает(ют) как независимый(ые) и незаинтересованный(е) исполнитель(и), размер вознаграждения которого(ых) никоим образом и ни в какой степени не связан с его выводами относительно конечной оценки стоимости Объекта.

Оценщик(и) исходит(ят) из того, что вся представленная ему(им) информация об Объекте является точной и правдивой, не требующей дальнейшей проверки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если со дня составления отчета об оценке до дня совершения сделки с объектом оценки или дня представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая была сообщена оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку.

Освобождение от ответственности

Заказчик принимает условие заранее освободить, обезопасить и защитить Оценщика от предъявления претензий, материальной ответственности, от всякого рода расходов, убытков и потерь, происходящих из претензий и исков третьих лиц, вследствие легального использования третьими лицами результатов настоящего Отчета об оценке, за исключением случаев, когда окончательным решением суда определено, что данные претензии, материальная ответственность, расходы, убытки, потери и задолженности являются следствием прямого мошенничества, профессиональной халатности и умышленно неправомочных действий со стороны персонала Оценщика в процессе выполнения им своих обязательств по настоящему Отчету.

Дополнительные работы

От Оценщика(ов) не требуется проведения дополнительных работ или присутствия и дачи показаний в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если иное не оговорено иным Соглашением.

Описание Объекта (имущества)

Оценщик(и) не принимает(ют) на себя ответственность за описание правового состояния оцениваемого имущества, эти права предполагаются полностью соответствующими требованиям действующего Законодательства РФ, если иное не оговорено специально.

Оцениваемое имущество оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад и не находящимся под арестом, если иное не оговорено специально.

Неявные характеристики и скрытые дефекты

Оценщик(и) не несет(ут) ответственности за оценки состояния тех частей Объектов оценки, которые невозможно обнаружить иначе, как обычным визуальным осмотром.

Заключительные положения

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации.

Анализ и глубина проведенной работы соответствуют объему предоставленной оценщику информации.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Данные, полученные от Заказчика:

При проведении исследования Оценщик работал с документами, предоставленными Заказчиком. При наличии расхождений в документах в каждом конкретном случае указывается на факт наличия расхождений и указывается принятый Оценщиком вариант.

В рамках настоящей работы Оценщик не проводил юридическую экспертизу правоустанавливающих документов и в своих расчетах основывался на информации, предоставляемой Заказчиком.

Перечень документов, содержащих сведения об оцениваемом объекте, предоставленные Заказчиком:

- Акт залива от 4 апреля 2022 года.

- План БТИ.

- Выписка из ЕГРН от 25.08.2021.

Перечень документов используемых оценщиков и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки:

- Акт залива от 4 апреля 2022 года.

- План БТИ.

- Выписка из ЕГРН от 25.08.2021.

Применяемые стандарты оценки

Настоящая работа по определению стоимости объекта оценки проводилась в соответствии с требованиями обязательных к применению Федеральных стандартов оценки ФСО № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №№ 297, 298, 299 от 20 мая 2015 года, Федерального стандарта ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г., международными стандартами оценки.

ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ

В данном отчете определяется величина рыночнойстоимости объекта оценки.

Согласно положениям Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007г., под рыночной стоимостью объекта оценки понимается:

• наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

Оценивается право требования.

Согласно статьи 15 ГК РФ. Возмещение убытков.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

НОРМАТИВНАЯ БАЗА

При составлении отчета и проведении оценки оценщик руководствовался стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, разработанными с учетом международных стандартов оценки, и определяющими общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки:

• Гражданский кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ от 26.01.1996, (с последующими изменениями);
• Налоговый кодекс Российской Федерации № 146-ФЗ от 31.07.1998, (с последующими изменениями);
• Жилищный кодекс РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 (с последующими изменениями);
• Федеральный закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002, (с последующими изменениями);
• Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений №384-ФЗ от 30.12.2009 (с последующими изменениями);
• Об организации страхового дела в Российской Федерации, Закон РФ № 4015-I от 11.1992, (с последующими изменениями);
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с последующими изменениями);
• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 05.2015 №297);
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298);
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299);
• Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611)
• Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «Русское общество оценщиков»;
• Государственный стандарт «Единая система оценки имущества. Основные положения». Дата введения 01.07.1998 г.;
• Государственный стандарт «Единая система оценки имущества. Термины и определения». Дата введения 01.01.1999 г.;
• Система нормативно-методических документов и стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 02-010-2014. Основные положения;
• ГОСТ Р 54500.3 - 2011. Неопределенность измерения. Часть 3. Руководство по выражению неопределенности измерения;
• Территориальные сметные нормативы для Москвы ТСН-2001;
• Методические рекомендации по оценке стоимости услуг (работ) по устранению повреждений объектов жилой недвижимости СНМД РОО 04-060-2015
• Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.08.2020 № 421/пр "Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации".

Обоснование использования данных стандартов при проведении оценки:

В соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» ст. 20 Стандарты оценки, разработанные и утвержденные Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Саморегулируемые организации оценщиков как международные, так и национальные имеют право разрабатывать собственные стандарты оценки, которые целесообразно применять исходя из обобщения опыта различных субъектов оценочной деятельности и унификации терминологии и методологии оценочной деятельности.

Исходя из природы объекта оценки, оценщиком принято решение о целесообразности применения всех вышеперечисленных стандартов.

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

Аналоги или идентичные объекты (товары, работы, услуги) – объекты (товары, работы, услуги), имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров незначительные различия во внешнем виде таких товаров при сохранении совокупной эстетической завершенности объекта могут не учитываться. При определении идентичности объектов учитываются их физические характеристики, качество, функциональное назначение, страна происхождения и производитель, его деловая репутация на рынке и используемый товарный знак. При определении идентичности работ (услуг) учитываются характеристики подрядчика (исполнителя), его деловая ре­путация на рынке и используемый им товарный знак;

База оценки – представляет собой заявление об основных допущениях измерения в стоимостной оценке;

Граница балансовой принадлежности – линия раздела элементов систем и сооружений на них между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если разделение по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления невозможно, можно использовать разделение по эксплуатационной ответственности – по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем, устанавливаемой соглашением сторон;

Даты в оценке – дата, к которой относится мнение о стоимости, выраженное в итоговом документе. Если рассматривается состояние объекта до повреждения как события, то датой выявления состояния до повреждения является дата, предшествующая этому событию. Если рассматривается состояние поврежденного объекта, то датой выявления состояния после повреждения является дата, следующая за датой повреждения (наиболее часто указывается в качестве даты оценки). Также встречается состояние объекта на текущую дату, т.е. на дату осмотра объекта (текущее состояние объекта). Если рассматри­вается состояние восстановленного (замещенного) объекта, то датой восстановления (замещения) объекта является дата полного возмещения реального ущерба в натуре;

Дебит жидкости (от фр. debit – расход, сбыт) – объем жидкости, поступающий из источника (слив) в единицу времени;

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для созда­ния аналога (точной копии объекта оценки) с использованием применявшихся при создании жилого объекта недвижимости материалов и технологий;

Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания однородного жилого объекта недвижимости с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки;

Затраты - сумма, необходимая для приобретения или создания актива (имущества). По факту приобретения или создания актива (имущества) затраты на него становятся фактически понесенными. Уплаченная за актив (имущество) цена становится затратами покупателя;

Износ – разница между нормативным и фактическим техническим состоянием объекта;

Исправное состояние (исправность) – состояние объекта, при котором он соответ­ствует всем требованиям нормативно-технической и/или проектной документации;

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки;

Критический дефект – дефект, при наличии которого использование объекта по назначению практически невозможно или недопустимо;

Материальный ущерб, который выражается в уменьшении стоимости имущества потерпевшего, по объему возмещения, по общему правилу ст.1064 ГК РФ, должен быть полным, и возмещается либо в натуре (предоставляется вещь такого же рода и качества, исправляются повреждения вещи и т.п.), либо в виде компенсации убытков, состоящих как из реального ущерба, так и упущенной выгоды (п.2 ст.15 ГК РФ);

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Неисправное состояние (неисправность) – состояние объекта, при котором он не соответствует хотя бы одному из требований нормативно-технической и/или проектной документации;

Неопределенность (измерения) – параметр, относящийся к результату измерения и характеризующий разброс значений, которые могли быть обоснованно приписаны измеряемой величине;

Неработоспособное состояние – состояние объекта, при котором значение хотя бы одного параметра, характеризующего способность выполнять заданные функции, не соответствует требованиям нормативно-технической и/или проектной документации;

Нештатная работа – функционирование систем и механизмов в режиме, не предусмотренном технологией, нормативами эксплуатации в качестве соответствующей предназначению;

Обесценение – снижение потребительских качеств объекта, выраженное в изменении стоимости объекта;

Однородные объекты – объекты, которые, не являясь идентичными (аналогами), имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и/или быть коммерчески взаимозаменяемыми. При определении однородности товаров учитываются их качество, репутация на рынке, товарный знак, страна происхождения. Однородными работами (услугами) признаются работы (услуги), которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики, что позволяет им быть коммерчески и/или функционально взаимозаменяемыми. При определении однородности работ (услуг) учитываются их качество, товарный знак, репутация на рынке, а также вид работ (услуг), их объем, уникальность и коммерческая взаимозаменяемость;

Осмотр – систематическое исследование объекта в целях фиксации фактов, обнаружения признаков, значимых для проведения оценки, и возможного восстановления хронологии развития событий в последующем описании объекта, а также формирования объективной картины стечения обстоятельств, при которых могло сформироваться состояние объекта на дату осмотра;

Оценка – термин, означающий процесс расчетов или результат в виде итогового документа;

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом(Ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94.Ч. 1);

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости объекта оценки;

Поверхностные сточные воды – дождевая, талая, поливомоечная вода;

Повреждение – событие, заключающееся в нарушении исправного состояния объекта при сохранении работоспособного состояния;

Повреждение объекта – повреждение объекта в части функций, в том числе эстетических, выражается в возникновении следа на объекте от воздействия внешних факторов, проявляющийся в нарушении чего-либо (например, цвета, формы);

Погрешность (измерения) – мера точности измерения. В физических измерениях погрешность можно определить отклонением измеренного значения величины от истинного значения, но в экономических измерениях истинного значения величины не существует, есть оценка значения величины. В процессе оценки погрешность рассматривается как интервал, в котором измеренное значение считается правдоподобным. Определение наиболее вероятной величины предполагает указание погрешности (измерения) как меры точности измерения;

Полная восстановительная стоимость – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – в оценочном процессе этот принцип имеет определяющее значение. В общем случае определение рыночной стоимости имущества невозможно без предварительного анализа наиболее эффективного использования.

Принцип НЭИ отражает основную цель рационального покупателя – получение максимальной полезности при реализации права собственности. Эта цель достигается путем выбора из всех возможных вариантов использования имущества такого варианта, при котором рынок дает этой собственности максимальную стоимость;

Работоспособное состояние – состояние объекта, при котором значения всех параметров, характеризующих способность выполнять заданные функции, соответствуют требованиям нормативно-технической и/или проектной документации;

Ремонт – комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности изделий и восстановлению ресурсов изделий или их составных частей. К ремонтным работам (в том числе монтажу) относятся воздействия (в контексте стоимостной оценки – затраты на выполнение воздействий), направленные на демонтаж поврежденных элементов объекта недвижимости и объектов в с критическими дефектами, строительство (возведение), укладка материалов, установка (монтаж) изделий, пуско-наладочные работы, а также доставка материалов и изделий к объекту недвижимости, ес­ли стоимость доставки не учтена в других позициях;

Рынок продавца – такое состояние рынка, когда продавцы товаров, работ и услуг имеют больше власти в установлении цен и расценок, и где наиболее активными приходится быть покупателям (в том числе при вынужденной покупке) на условиях продавца товаров, работ и услуг;

Рынок – представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних на них ограничений. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и (или) услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, региональным, национальным или международным.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме;

Сверхулучшения – элементы и свойства объекта недвижимости, добавление или ликвидация которых не вызывает изменения стоимости объекта недвижимости;

Состояние объекта – поименованные параметры объекта (множество факторных и результативных признаков), зафиксированные в стабильном значении;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Стоимость – является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы товара или услуги, доступных для приобретения. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.

Существует много типов стоимости и связанных с ними определений. Некоторые стоимости, имеющие определение, широко используются в оценках;

Выражение рыночная стоимость и термин справедливая стоимость, который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость - бухгалтерское понятие, определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость обычно используется в финансовых отчетах в качестве показателя, как рыночной стоимости, так и нерыночной стоимости;

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость ущерба – величина уменьшения стоимости (обесценение) в результате повреждений или сумма расходов на ремонт (восстановление поврежденного имущества до физического состояния, в котором оно находилось непосредственно перед повреждением).

Согласно п.2 ст.15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода);

Страховщик – юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством России для осуществления страхования, перестрахования, взаимного страхования, имеющее соответствующие лицензии, принявшее на себя по договору страхования за определенное вознаграждение (страховая премия) обязательство возместить страхователю или другому лицу убытки, возникшие в результате наступления страховых случаев, обусловленных в договоре;

Суброгация – основанный на законе (при отсутствии иных условий в договоре имущественного страхования) переход права требования потерпевшего от страховщика, выплатившего страховое возмещение (в размере произведенной потерпевшему страховой выплаты), к лицу, ответственному за убытки (замена должника в обязательстве из причинения вреда после страховой выплаты);

Убытки – расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода);

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам;

Цена – является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Продажная цена является историческим фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы приписать этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и (или) продавцом при конкретных обстоятельствах;

Экономический износ – потеря стоимости единого объекта, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов;

Экономический срок службы – период, в течение которого имущество можно прибыльно использовать;

Элемент объекта недвижимости – составляющая часть объекта недвижимости;

Эстетическая завершенность – гармония композиционно-художественных факторов;

Этика оценщика – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества;

Смысл и содержание остальных терминов и определений применительно к настоящей оценке полностью соответствуют формулировкам, приведенным в Федеральных Стандартах оценки №№ 1, 2, 3, 7 (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №№ 297, 298, 299, (ФСО № 7) Приказ № 611 Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

• подписание с Заказчиком договора на проведение оценки и Технического задания на оценку;
• установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
• анализ рынка, к которому относится объект оценки;
• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке, и проведение расчетов;
• согласование результатов применения различных подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление и передача Заказчику отчета об оценке.

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Осмотр объекта оценки проведён оценщиком 21 апреля 2022 года с 19.00 до 19.30 в присутствии заказчика оценки.

При осмотре оценщиком проведена фото фиксация повреждений, выполнены необходимые для расчётов замеры. 

По результатам осмотра оценщик составил ведомость объёмов работ для расчёта стоимости восстановительного ремонта в квартире № _____по адресу: г. Москва, ул. ___________, д. ___.

Ведомость объёмов работ для расчёта стоимости восстановительного ремонта в квартире № ___ по адресу: г. Москва, ул. __________, д. ___

АНАЛИЗ РЫНКА (проведён исходя из принципа достаточности).

Как показывают результаты исследования рынка ремонтных работ московского региона, основная масса игроков "цивилизованного" сектора представлена небольшими фирмами с официальной численностью 5-10 сотрудников.

При необходимости основной состав дополняется менее квалифицированными помощниками, или заключаются договоры подряда на конкретные проекты с частниками. Не секрет, что значительная доля договоров оформляется исключительно на доверительных отношениях, без документального подтверждения сделки. При этом основными организационными формами выступают ПБОЮЛ (предприниматели без образования юридического лица) или ООО (общества с ограниченной ответственностью).

Крупные компании чаще в качестве основного вида деятельности занимаются поставкой и продажами сантехнического, нагревательного и электрооборудования, а услуги по монтажу или ремонту являются только дополнительной функцией, повышающей лояльность клиентов за счет наличия полного комплекса. Основную маркетинговую активность крупные фирмы проявляют чаще всего в продвижении своих товаров.

"Одиночки-профессионалы" или сформированные частным образом бригады, оттягивают на себя существенную в объемах производимых работ долю рынка. Однако, в денежном выражении эта доля гораздо меньше, что объясняется несколькими причинами. Во-первых, частники вынуждены демпинговать по сравнению с организованным бизнесом, чтобы поддерживать свои конкурентные преимущества, а во-вторых, в силу своей специфики, а также отсутствия строгих гарантий качества, они охватывают только самый нижний сегмент потенциальных клиентов.

Основная конкуренция на рынке ремонтных работ и услуг в московском регионе идет за средний класс потребителей, с доходом от 2000 долл. в месяц на домохозяйство.

Для обеспечения стремительного роста строительства жилья необходимо разработать механизмы привлечения инвестиций именно в строительный комплекс, найти приемлемые формы кредитования банками строительных предприятий и предприятий стройиндустрии, решить проблему инженерной подготовки строительных участков и т.д. По данным мониторинга СМИ, в этом сегменте задействовано свыше тысячи различных компаний продавцов, что свидетельствует о высоком уровне конкуренции.

Наиболее активная конкурентная борьба между игроками ведется за рынок новостроек.

Примерный состав работ экономичного ремонта:

Демонтажные работы, шпатлевание потолка и окраска в 2 слоя, шпатлевание стен и оклейка обоями, установка плинтуса, стяжка пола до 3 см., настилка ковролина или линолеума, окраска труб отопления, шпатлевание и окраска откосов окон, плитка в санузлах и на полу в кухне, установка дверей, реечный потолок в санузлах, замена ванной, унитаза, раковины в ванной и на кухне, перенос полотенцесушителя, вывоз строительного мусора.

Примерный состав работ евроремонта (капитальный ремонт):

Евроремонт это полный комплекс креативных услуг по ремонту - дизайну интерьера, перепланировка и ее согласование, решение вопросов с ТСЖ, ДЭЗ, РЭУ, участковым, соседями и т.д. и т.п., помощь и консультирование в выборе оборудования и материалов, осуществление доставки мебели и материалов.

 Демонтажные работы, перепланировка, выравнивание стен и потолков под уровень, окраска или оклейка стен обоями, улучшенное шпатлевание и оштукатуривание потолка и покраска в 2-3 слоя, изготовление многоуровневых потолков, работы по дизайнерскому проекту, установка плинтуса, установка потолочного плинтуса, стяжка пола, устройство подиумов, настил штучного и художественного паркета, замена радиаторов отопления и окраска труб, оштукатуривание и окраска откосов окон, оштукатуривание проемов, плитка (керамическая, керамогранит, натуральный и искусственный камень) в санузлах и на полу в кухне и коридоре, установка дверей, реечный и пластиковый потолок в санузлах, гидроизоляция и теплый пол, скрытая разводка сантехнических труб, замена и установка ванной или душевой кабины, унитаза, раковины, перенос полотенцесушителя, установка фильтров воды, вывоз строительного мусора.

 Наиболее эффективные средства рекламы – рекомендации заказчиков (около 80% заказов), СМИ (около 20%). Возможности Интернет в продвижении услуг не ограничиваются созданием персонального сайта компании. Российский рынок строительных и отделочных материалов специалисты относят к разряду самых динамичных.

Рынок строительных материалов в России продолжает расширяться. Основным стимулом к этому выступает рост жилищного строительства и общего благосостояния населения страны, оказывающие положительное влияние на спрос. Ремонт и строительство являются актуальными видами деятельности значительной части домохозяйств. Как показывают данные опросов, от 40 до 50% семей в городах России намерены заняться улучшением жилищных условий в ближайшие 2 года. Предложение чутко реагирует на увеличение потребности в товарах и услугах. Соответственно этому, возрастает объем и разнообразие продукции, ассортимент услуг, осуществляемых строительными, дизайнерскими и архитектурно-проектными организациями. Вместе с ростом спроса происходит изменение потребительских предпочтений в отношении используемых материалов. Это далеко не всегда оказывается на руку отечественным производителям, поскольку их продукция в основном изготовлена по традиционным, зачастую устаревшим технологиям. Неблагополучие российской промышленности в 90-е гг. позволило зарубежным компаниям обосноваться на российском рынке строительных материалов, обеспечив высокий уровень конкуренции, сохранившийся до настоящего момента на многих сегментах рынка, например, в области лакокрасочных материалов, сухих строительных смесей и т.д. В других сегментах — таких, как кровельные материалы — смещения вкусов потребителя в сторону западного стандарта пока не произошло, и отечественная продукция продолжает пользоваться спросом. Здесь конкурентная среда остается весьма спокойной.

Говоря о ремонтно-отделочных услугах, подразумеваются как ремонтные, так и отделочные работы. То есть мы подразумеваем как реконструкцию или обновление помещения или здания, так и окончательную отделку помещения: укладка керамической плитки, покраска стен, потолков, укладка паркета, ковролина, ламината, оклейка стен обоями, установка плинтусов и галтелей и пр.

Ремонтные услуги можно систематизировать следующим образом:

1. Текущий (косметический) ремонт – ремонт, связанный с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.
2. Капитальный ремонт – ремонт, связанный с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.
3. Реконструкция – это работы, связанные с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения.
4. Отделка помещений – это работы, связанные с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации – «без отделки».

Услуги по проведению ремонтно-отделочных работ предоставляют в основном три группы подрядчиков:

Мастера – частники (физические лица),

Бригады (чаще всего это группа специалистов без образования юридического лица),

Ремонтно-строительные организации.

К помощи рабочих и строительных бригад при проведении ремонтных работ прибегало 18,1% россиян. Из них 82,3% нанимали рабочих лишь для проведения определенных видов работы, а 17,6% нанимали строительную бригаду для комплекса работ.

Диаграмма 1. Привлечение строительных бригад для различных видов работ, в %

На рынке ремонтных услуг отсутствуют не только какие-либо бренды, но и сколько-нибудь раскрученные марки. Потребители не имеют никаких гарантий на получение качественного ремонта за соответствующие деньги. Во многом, отсутствие раскрученных марок и брендов объясняется особенностями данного рынка: создавать крупную фирму со своим штатом на рынке ремонтных услуг не эффективно и непроизводительно, часть людей все равно будет простаивать. Во-вторых, это связано отчасти и с тем, что рынок ремонтных услуг является «серым» и строительным фирмам не выгодно показывать свои реальные обороты, а строительные бригады зачастую вообще никак не регистрируются в государственных органах.

Список участников мониторинга.

Компания "Технологии Роста".

Компания «Информбюро»,

Журнал «Профиль».

Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношением спроса и предложения и другими ценообразующими факторами в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и услуг, а так же в меру своих индивидуальных потребностей и желаний.

Рыночная стоимость предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом конкурентном рынке, когда продавец и покупатель, обладая полной информацией о состоянии рынка, действуют в своих интересах расчётливо, пытаясь достичь наилучшей, с точки зрения их позиции в сделке, цены. Расчётливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки. Если имущество будет продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки, издержки хранения) будут являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж.

При составлении рыночного анализа оценщик устанавливает:

- Границы соответствующего рынка (территориально и по уровню торговли).

- Специфический класс рассматриваемого имущества.

- Устанавливает и анализирует текущие условия спроса и предложения, которые сложились на специализированном рынке.

- Применяет результаты рыночного анализа к установленному порядку действий для достижения целей Заказчика.

Оценщик должен идентифицировать, определить и проанализировать нужный рынок, отвечающий целям оценки, так как существуют различные уровни торговли и на каждом могут иметься собственные стоимости. Например, имущество может иметь различную стоимость на уровне оптовой торговли, розничной или аукционной. Поэтому необходимо соотнести предмет собственности с правильным рыночным контекстом и учесть:

- Рыночные условия на время оценки, включая уровень приемлемости для данной собственности, а так же спрос и предложение, дефицит или раритетный характер имущества.

- Учесть достаточность данных и любые предыдущие продажи предмета за продолжительный период времени для достижения правильного расчета стоимости.

- Учесть влияние на стоимость, оказываемое атрибутикой имущества, в т.ч.: условиями, стилем, количеством, изготовлением, автором, материалом, происхождением, источниками, деформациями, реставрацией.

Резкие экономические колебания могут приводить к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от рыночных показателей, Оценщик должен учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе.

При наличии развитого рынка строительных материалов и большого количества фирм, оказывающих услуги по ремонту внутренней отделки, задача оценщика состояла в выявлении средних цен на материалы, аналогичные оцениваемым, и средних цен на ремонтно-строительные услуги фирм с твердой репутацией, которые стабильно присутствуют на рынке в течение продолжительного времени. Информация, необходимая для проведения оценки была получена оценщиком из периодических изданий, ценовых каталогов, посвященных рынкам строительных материалов, прайс-листов специализированных фирм, а так же из собственных баз данных, имеющихся у оценщика. Данные, в отношении которых имелись неустранимые сомнения в их полноте и достоверности, были отброшены. Затем собранные данные обрабатывались и подготавливались для дальнейшего использования в оценочном процессе.

Вывод: сегмент рынка по проведению ремонтов в жилых помещениях Московского региона активный и достаточно высоко развитый. Позиционировано большое число строительных организаций, предоставляющих услуги ремонта помещений; соответственно рынок имеет высокую степень конкуренции и как следствие незначительный разброс цен по номенклатуре ремонтных позиций и применяемых отделочных материалов.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем с условием физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования в настоящем отчёте не проводился, поскольку проведение ремонтно-строительных работ имеет однозначное толкование.

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ.

В оценочной практике обычно используются три подхода оценки:

Сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода чаще всего используется метод анализа сравнительных продаж, дающий наиболее объективную оценку рыночной стоимости оцениваемых объектов, и учитывающий все факторы, влияющие на рыночную стоимость. В связи с тем, выполненные работы, в каждом случае индивидуальны, рынок аналогичных случаев отсутствует, что предполагает отсутствие возможности применения сравнительного подхода.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями. Затратный подход использует полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения в качестве базы, из которой затем вычитается сумма, отражающая потерю в стоимости в результате физического износа, морального износа и экономического устаревания. Затратный подход в данном отчёте использовался при расчёте стоимости ремонтных работ методом калькуляции всех видов выполняемых работ.

Доходный подход базируется на способе оценки имущества, основанном на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Доходный метод, как правило, используется для оценки делового предприятия (бизнеса), объектов недвижимости или целой производственной установки, когда отдельные активы как бы теряют свою индивидуальность. При этом бывает сложно определить получаемые прибыли по отдельным активам на каком-либо разумном основании, из-за совокупности действия всех факторов, оказывающих влияние на прибыльность компании.

Этот подход к оценке не использовался, поскольку не соответствует цели и задаче оценки-тематика оценки не позволяет использовать данный метод.

Оценщиком принято решение при определении рыночной, применить затратный подход.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РАБОТ И МАТЕРИАЛОВ.

Рыночная стоимость ущерба рассчитана затратным подходом поэлементным (сметным) методом.

Состав работ определялся по справочнику "Строительные нормы и правила Российской Федерации Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы ГЭСНр-2001".

Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве 2001 года включает сметные нормативы и единичные расценки (в сметных ценах на 01.01. 2000 года) на:

строительные и специальные строительные работы;

ремонтно-строительные работы;

монтажные работы;

пуско-наладочные работы.

Основу сметно-нормативной базы составляют элементные сметные нормы в натуральных измерителях, а расценки являются производными от норм.

Нормы и расценки делятся также по уровню применения на:

• государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001):
• федеральные единичные расценки (ФЕР-2001):
• территориальные (региональные, местные) (ТЕР и ТСН):
• отраслевые (ведомственные):
• производственные (фирменные).

Приоритетное значение в системе ценообразования отводиться территориальным единичным расценкам, учитывающим особенности строительного производства и уровня цен на строительную продукцию в данном регионе.

К каждому уровню ценовых нормативов разработаны методические указания по их применению, которыми следует руководствоваться при составлении локальных смет.

Локальные сметы могут быть составлены двумя способами: ресурсным методом и базисно-индексным.

Ресурсный метод определения стоимости представляет собой калькулирование в текущих (базисных, прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта. К ресурсам, потребляемым в процессе строительства, относятся: затраты труда рабочих основного производства и механизаторов, время эксплуатации строительных машин и механизмов, выраженный в натуральных измерителях расход материалов и энергетических ресурсов (материалы, изделия, конструкции, энергоносители на технологические нужды). Ресурсы определяются на основе сборников ГЭСН-2001 и других сметных нормативов. Применение ресурсного метода рекомендуется на всех стадиях разработки технической документации для строительства: рабочая документация (РД), рабочий проект (РП), проект (П), эскизный проект (ЭП), технико-экономические обоснования (ТЭО) инвестиций и тендерная документация (ТД). Для всех указанных стадий, кроме РД, РП и расчетов за выполненные работы, требуется разработка укрупненных сметных норм.

Применение ресурсного метода в настоящее время ограничено, в связи с неготовностью к использованию федеральной базы ФГИС ЦС.

Оценщик рассчитал стоимость восстановительного ремонта путём составления сметы по единичным расценкам базисно-индексным методом.

Базисно-индексный метод предусматривает применение различных индексов (коэффициентов) пересчета сметной стоимости (как общей, так и отдельных элементов затрат) для пересчета из базисного (на 01.01.2001 г.) в текущий или прогнозный уровень цен.

Составление смет по единичным расценкам осуществляется как в базисном, так и в текущем уровнях цен или в двух уровнях цен одновременно, когда такая необходимость установлена заказчиком сметной документации.

Стоимость материалов, изделий и конструкций, не включенных в стоимость прямых затрат по базисным единичным расценкам (т.н. “неучтенные ресурсы”) и приводимых отдельной строкой непосредственно в единичных расценках с указанием кода, наименования и расхода на измеритель расценки, принимается, как правило, в текущем уровне цен по условиям поставки (комплектации) или путем индексации базисной стоимости.

Указанный подход является основой новой системы сметного ценообразования в строительстве и реализует ее основной принцип – контроль сметной стоимости (как со стороны заказчика), так и со стороны подрядчика (внутрифирменный контроль) через контроль стоимости основных (ценообразующих) ресурсов (строительных материалов, изделий и конструкций).

Локальная смета составлена в сметно-нормативной базе ТСН в базовых ценах на 2001 год с применением индексов к ТСН Москва март 2022 года. Индексами учтено изменение сметной стоимости строительно-монтажных работ и оборудования. 

Стоимость материалов, не учтённых ценниками, принята по прейскурантам розничных цен крупных сетевых магазинов строительных материалов с учётом транспортных и заготовительно-складских расходов.

Стоимость работ по вывозу мусора, погрузочно-разгрузочных работ принята по данным прайс-листов компаний, предоставляющих данные услуги (см. Приложение).

Накладные расходы приняты от фонда оплаты труда (ФОТ) на основе нормативов накладных расходов по видам строительных, ремонтно-строительных, монтажных и пусконаладочных работ в соответствии с приказом Минстроя России от 21.12.2020 № 812/пр.

Размер сметной прибыли принят от фонда оплаты труда (ФОТ) на основе нормативов по видам строительных и монтажных работ в соответствии с приказом Минстроя России от 11.12.2020 № 774/пр.

Расчет представлен в виде Локальной сметы №01 (см. Приложение).

Рыночная стоимость ущерба (стоимость восстановительного ремонта), причинённого отделке квартиры № ____, расположенной по адресу: г. _______, ул__________ в результате залива составляет 306 284 рубля.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ

Описание процедуры согласования

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе различных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов как характер недвижимости, цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого из подходов к оценке оборудования определяются по следующим основным критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
4. Способность используемых методов учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как потенциальная доходность.

Концепция рыночной стоимости как наиболее вероятной цены на равновесном рынке предполагает его достаточную ликвидность, что позволяет покупателю и продавцу действовать без принуждения и выбирать для себя самое эффективное решение. В этом случае возможно определение post factum средней цены и представление каких-либо математических ожиданий a priori относительно наиболее вероятной цены объекта оценки. В рассматриваемой работе рыночная стоимость объекта оценки определялась с использованием методов затратного подхода, следовательно, согласования результатов не требуется.

ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ВЕЛИЧИНЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Учитывая все факты, а также ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах отчета; расчёты, проведённые в рамах использованных подходов и методов оценки, Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки 4.04.2022 составляет:

Оценщик Левсевич С.Б.

Генеральный директор

ООО «ГлавЭксперт» Абдулина К.Р.

ПРИЛОЖЕНИЕ

В приложении содержатся копии документов:

ПРИЛОЖЕНИЕ

Фототаблица

Вернуться в раздел "Независимая экспертиза ущерба после залива квартиры"

Контакты в Москве

Адрес

105120, Россия, г. Москва, Мельницкий переулок, дом 6,

строение 1, офис 6, код домофона – 06#

Схема проезда

Ближайшие станции метро

м. Курская (Кольцевая линия)

м. Курская (Арбатско-Покровская линия)

м. Чкаловская (Люблинская линия)

Телефоны

8 (495) 698-51-21

8 (499) 769-54-59

Электронная почта

7552671@mail.ru

Режим работы

ПН-ПТ 10:00-19:00

На данный момент нашими специалистами

11 лет

Мы на рынке экспертных услуг

110 000

Бесплатных консультаций по качеству товаров и услуг проведено с 2011г.

Более 5000

Бесплатных консультаций было оказано за 2021г.

856

Отчетов по оценке было выдано за 2021г.

Более 20

Человек мы ежедневно бесплатно консультируем.