Как проверить квартиру перед покупкой

Время чтения статьи: 3 минуты

Колличество просмотров: 118

Покупка квартиры – это ответственное мероприятие, требующее не только значительных финансовых затрат, но и взвешенного подхода. С юридическими рисками и мошенничеством может столкнуться как покупатель, так и продавец. Самые неприятные последствия – это признание сделки недействительной и длительные судебные разбирательства, в результате чего можно остаться и без недвижимости, и без денег.

Сегодня расскажем, как проверить квартиру перед покупкой: на какие моменты обратить внимание и какие документы запросить у собственника.

Зачем проверять недвижимость перед покупкой

Убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры необходимо, чтобы минимизировать юридические риски:

признание сделки недействительной. Например, если квартира была продана без согласия законной супруги собственника квартиры, то она вправе оспорить сделку в суде. Также оспаривание сделки возможно, если одной из сторон являлось недееспособное лицо или лицо, проходящее процедуру банкротства;
судебные процессы. Разбирательства могут инициировать органы государственной власти, управляющие компании, опекуны и лица, которые на момент купли-продажи были временно сняты с регистрационного учета;
появление лиц, которые имеют пожизненное право проживать на жилплощади, и иных претендентов на квартиру (наследников, других собственников, которые не давали согласия на продажу недвижимости);
проведение сделки мошенниками. Например, квартиру могут продать по поддельной доверенности. Либо документы могут попасть в руки к преступникам.

В первую очередь проверка документов на квартиру важна покупателю, так как он рискует деньгами. Вряд ли ему удастся вернуть свои средства полностью, если сделку признают недействительной.

Продавцу также необходимо позаботиться о безопасности, так как в случае признания сделки недействительной судом ему придется возвращать деньги, которые могут быть уже потрачены.

Полную проверку недвижимости перед покупкой лучше доверить специалистам, которые знают все тонкости перехода права собственности на недвижимость.

Какие документы по собственнику необходимо проверить

Специалисты «ГлавЭксперт» рекомендуют начать юридическую проверку квартиры перед покупкой с документов, подтверждающих личности собственников. Для этого внимательно изучите паспорта совершеннолетних собственников.

Паспорт гражданина РФ – это основной документ, удостоверяющий личность. Также вам могут предъявить паспорт постоянно проживающего за границей россиянина или иностранного гражданина. В этом случае продавец должен предъявить нотариально заверенный перевод паспорта.

В большинстве случаев приходится иметь дело с паспортом гражданина РФ. В документе должны отсутствовать исправления, наклейки, кривые буквы, посторонние записи. Обратите внимание на наличие водяных знаков и оттисков.

Фамилию, имя, отчество, серию, номер паспорта необходимо сверить с данными, указанными в других документах по квартире. Они должны совпадать.

Изображение от pressfoto Freepik

Также убедитесь, что:

место выдачи паспорта совпадает с серией выдачи. Например, если паспорт выдан в Новосибирской области, то первыми двумя цифрами серии будут 50. Поэтому если серия начинается с 50, а паспорт выдан в Москве, то перед вами поддельный документ;
паспорт находится в состоянии, соответствующем дате выдачи. Если паспорт новый на вид, но получен 10 лет назад, то может быть подделкой;
собственник не менял имя и фамилию. Если такой факт был, то запросите свидетельство о расторжении/заключении брака либо смене имени.

Дополнительно проверьте действительность паспорт через сервис МВД. Вас перенаправят на сайт «Госуслуг» и попросят указать фамилию и имя человека, серию и номер его паспорта. После обработки запроса на экране появится информация о действительности паспорта.

Собственником недвижимости может быть несовершеннолетний гражданин. Его личность подтверждается свидетельством о рождении, а у детей в возрасте 14–18 лет также можно проверить паспорт. Сведения должны совпадать с информацией, указанной в других документах.

Перед тем как проверить остальные документы при покупке квартиры, убедитесь в дееспособности продавца. Для этого запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Их выдают в день обращения. Справка должна подтверждать, что продавец не состоит на учете в указанных медицинских учреждениях и не страдает психическими заболеваниями или наркозависимостью.

Так покупатель получит гарантии, что сделка не будет оспорена из-за недееспособности продавца в момент купли-продажи. Для пожилых продавцов такие справки обязательны. При сомнениях в дееспособности к сделке можно привлечь психолога, который побеседует с продавцом до подписания документов.

Нахождение продавца на учете не означает однозначного отказа от сделки. В этом случае потребуется оценка дополнительных обстоятельств. Необходимо убедиться, что человек не останется без жилья, а в случае неравноценности сделки получит доплату.

Дополнительная информация, которую стоит проверить по собственнику

Если продавец проходит процедуру банкротства, то он не вправе совершать сделки со своей недвижимостью. Все его имущество включается в конкурсную массу, за счет реализации которой будут покрываться долги перед кредиторами. Покупка квартиры у такого продавца однозначно обернется оспариванием сделки и признанием ее недействительной.

Проверьте продавца по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Потребуется указать ФИО и адрес регистрации. Если лицо проходит процедуру банкротства, то в карточке в графе «Дела о банкротстве» отразится соответствующая информация.

Задолженности продавца можно проверить и через сайт Службы судебных приставов. Информация предоставляется онлайн и бесплатно. Достаточно указать ФИО и дату рождения проверяемого лица, далее на экране появится список текущих и недавно прекращенных исполнительных производств. Выявленные крупные долги могут стать поводом для более тщательной проверки продавца.

Узнать о том, привлечен ли продавец на данный момент к судебным процессам, можно через государственную систему правосудия. По ФИО станет известно, есть ли в судебном производстве дела с его участием. Также система выдаст завершенные судебные споры с участием продавца.

Изображение от Drazen Zigic Freepik

Какие документы по квартире проверить перед покупкой

Документы на недвижимость делятся на две большие группы:

Правоустанавливающие. По ним можно понять, кто, на каком основании и какой долей недвижимости владеет.
Правоудостоверяющие. Это документы, которые подтверждают право собственности. До 2016 года таким документом являлось свидетельство о регистрации права. Теперь это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы

Их проверка позволяет убедиться в том, что квартиру продает собственник, а не арендатор или вообще посторонний человек, завладевший документами.

Правоустанавливающие документы могут отсутствовать, если жилплощадь не приватизирована либо документы утеряны. В первом случае сделка невозможна до тех пор, пока продавец не приватизирует квартиру. Во втором – продавцу придется восстанавливать документы, без них сделка невозможна.

Правоустанавливающие документы могут быть разными. Вид зависит от того, каким способом недвижимость попала в собственность текущему владельцу:

если через приватизацию, то правоустанавливающим документом будет договор передачи объекта в собственность;
если в наследство, то нотариальное свидетельство о праве на наследство;
если в дар, то договор дарения;
через покупку у физического лица – договор купли-продажи;
если квартира покупалась на первичном рынке, то правоустанавливающими документами будут договор долевого участия в строительстве и акт приемки, если дом сдан.

Убедиться в том, что предыдущая сделка законна и споров не будет, поможет ознакомление с распиской в получении денег или актом приема-передачи квартиры, подписанным предыдущим и нынешним собственником жилья.

Если правоустанавливающим документом выступает договор мены, дарения, ренты или решение суда, рекомендуем поручить проверку чистоты сделки при покупке квартиры профессиональному юристу, так как риски столкнуться с мошенниками в этих случаях выше.

Желательно, чтобы действующий собственник владел недвижимостью более трех лет. Срок исковой давности уже истек, поэтому вероятность того, что кто-то из предыдущих владельцев решит оспаривать сделку, минимальна. В противном случае ему придется добиваться восстановления срока и объяснять, почему вопросы не поднимались ранее.

Правоудостоверяющие документы

Самый важный документ, который необходимо тщательно изучить, – это выписка из ЕГРН. Она содержит информацию обо всех собственниках, правоустанавливающих документах, обременениях.

Покупатель вправе получить выписку из ЕГРН на интересующий объект недвижимости, но она будет неполной. С 1 марта 2023 года посторонние лица не могут узнать из выписки, кто владеет недвижимостью. Однако можно понять, что такая квартира существует и право на нее зарегистрировано в Росреестре.

Полную выписку запросите у собственника приобретаемой квартиры. Если продавец добросовестный и ему нечего скрывать, он охотно предоставит запрашиваемые документы. Проверьте, чтобы выписка была сделана не позднее месяца назад.

Есть еще два способа получить полную выписку из ЕГРН:

Собственник может подать заявление в Росреестр о раскрытии своих данных третьим лицам. Это можно сделать лично, на сайте «Госуслуг» или в МФЦ. Тогда покупатель сможет посмотреть интересующую информацию самостоятельно.

Юристы «ГлавЭксперт» рекомендуют брать выписку дважды. Сначала на этапе договоренностей и перечисления аванса, второй раз – накануне сделки. Так вы убедитесь, что за это время собственник не продал или не подарил недвижимость другому человеку.

Изображение от Freepik

Сделать запрос на подробную выписку вправе нотариус. К нему нужно идти с предварительным договором, который докажет намерения заключить сделку купли-продажи по проверяемому объекту.

Если собственник предоставил вам свидетельство о государственной регистрации права собственности, то обратите внимание на документы-основания. Их названия и реквизиты должны совпадать с имеющимися документами. Проверьте адрес, этаж, площадь, кадастровый номер. Обратите внимание на строку «Обременения». Их не должно быть зарегистрировано. Исключения – когда недвижимость куплена в ипотеку или является обеспечением по договору залога.

Если недвижимость находится под обременением, ее также можно купить. Но сделать это будет сложнее, так как в сделке будет участвовать банк.

Как проверить, кто зарегистрирован на жилплощади

Знать о том, кто прописан в квартире или доме, необходимо во избежание возможных осложнений в будущем. Зарегистрированными могут быть лица, которые находятся в местах лишения свободы, интернате или проходят длительное лечение за рубежом. После возвращения домой они начнут отстаивать свое право на проживание через суд.

Среди зарегистрированных лиц могут быть несовершеннолетние дети. Тогда покупателю необходимо убедиться, что у семьи есть альтернативное жилье, пригодное для проживания детей. Если несовершеннолетнее лицо является собственником всей недвижимости или ее части, то на сделку потребуется согласие органов опеки и попечительства. Они будут следить за сохранением размера доли несовершеннолетнего в приобретаемом жилье и отсутствием ухудшения условий жизни.

Перед тем как проверить историю квартиры перед покупкой, запросите у продавца справку о регистрации по форме № 9 (справку о составе семьи или справку о зарегистрированных гражданах), которая может быть обычной или архивной.

Документ содержит сведения о зарегистрированных и снятых с учета лицах. По нему можно отследить всю историю жилого помещения. Справка выдается при наличии паспорта. Обратиться в МФЦ с заявлением вправе собственник или любое лицо, прописанное на данной жилплощади, а также законный представитель или доверенное лицо при наличии доверенности.

Также узнать, кто зарегистрирован в квартире, можно из единого жилищного документа (ЕЖД).

Единый жилищный документ содержит подробную информацию о жилплощади, ее владельце и зарегистрированных лицах. Используется при совершении сделок с недвижимостью, для оформления прописки, кредита.

В ЕЖД указывают данные паспорта заявителя, адрес и площадь объекта недвижимости, количество комнат, информацию о зарегистрированном праве на жилое помещение, ограничениях, ФИО зарегистрированных граждан, накопленных долгах по оплате за ЖКУ и другую информацию.

ЕЖД выдают бесплатно в МФЦ или ЕИРЦ по месту жительства, но не во всех регионах РФ. В Москве документ можно оформить на сайте https://www.mos.ru/zhilishniy-uchet/.

Есть еще один документ, по которому можно выяснить, не зарегистрированы ли в квартире временно выписанные люди, – это справка по форме № 12. Получить ее можно в паспортном столе, МФЦ или на сайте «Госуслуг». В ней, как и в форме № 9, указывают без вести пропавших людей, граждан, снятых с регистрации из-за нахождения в лечебных учреждениях, отбывающих тюремный срок, несовершеннолетних, помещенных в интернат, и военных, не возобновивших регистрацию после службы.

В этой справке не будет ФИО выписанных людей, а только их количество и годы рождения. При их обнаружении стоит задать вопросы продавцу, так как в будущем эти люди смогут посягнуть на купленное вами жилье.

Какие еще документы проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Есть еще ряд документов, которые стоит запросить у продавца до заключения договора купли-продажи квартиры в зависимости от ситуации. В их числе:

Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры.

Недвижимость, приобретенная в зарегистрированном браке, признается совместно нажитым имуществом. Один из супругов не вправе продавать его без нотариально заверенного разрешения второй половины.

Документ не требуется, если квартира получена супругом в дар или по наследству.

Таким образом, если продавец покупал квартиру в период брака, то он должен предоставить нотариальное согласие супруги. Обратите внимание на срок действия согласия, указанный объект. Информация должна совпадать с продаваемой квартирой.

Справка о погашении ипотеки

Ее стоит запросить, если приобретаемая вами квартира покупалась предыдущими владельцами в ипотеку. В справке должны быть указаны номер договора, дата его заключения, остаток долга 0 руб. 0 коп. Кредитор должен указать, что обязательства по кредитному договору полностью исполнены, просроченные обязательства по основному долгу и выплате процентов отсутствуют.

Если ипотечный кредит не погашен, то попросите предоставить справку из банка о сумме остатка долга. Процедуру покупки стоит обсудить с продавцом и представителем банка. Возможно, банк пойдет навстречу и разрешит погасить ипотеку покупателю квартиры, либо придется поискать иные варианты.

По договору ипотеки недвижимость находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Продажа такого объекта возможна только с согласия банка-залогодержателя.

Нотариальная доверенность, если от имени собственника действует представитель.

Необходимо убедиться, что перед вами не мошенник с поддельной доверенностью. Сверьте паспортные данные представителя с теми, что указаны в доверенности. Представленную доверенность проверьте по реестру Федеральной нотариальной палаты.

Доверенность может быть генеральной, специальной или разовой. Первый вид оформляется для совершения любых действий от имени клиента, второй – дает право на совершение определенных действий. По разовой доверенности можно совершать только единичные мероприятия.

Изображение от DC Studio Freepik

Если понравившаяся вам квартира продается по доверенности, то пообщайтесь с собственником по телефону напрямую и попросите его присутствовать при подписании договора. Желательно встретиться с ним для беседы, чтобы убедиться в его дееспособности и намерении продать жилплощадь. Если это невозможно, попросите нотариально заверенную копию его паспорта, чтобы лично сверить данные, указанные в доверенности и документах на недвижимость. Убедитесь, что представитель уполномочен продавать данную квартиру, а срок доверенности не истек.

Техническая и финансовая документация по объекту, которую стоит проверить

Еще две группы проблем, с которыми сталкиваются покупатели, – это неузаконенные перепланировки и долги по оплате услуг ЖКХ. Если вы не хотите трудностей с продажей квартиры в будущем и не желаете погашать чужие долги, проверьте следующие документы.

Технический паспорт БТИ (поэтажный план с экспликацией).

Эти документы не требуются для регистрации купли-продажи, но помогают узнать, есть ли в квартире перепланировка. Если она была, то необходимо убедиться, что изменения узаконены.

Если в техническом паспорте есть красные линии, то перепланировку не узаконили.

Неузаконенная перепланировка станет препятствием, если жилье покупается в ипотеку. Если вы готовы купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, то будьте готовы к дополнительным финансовым издержкам и трате времени на самостоятельное узаконение.

Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ и взносам на капитальный ремонт.

Информацию можно почерпнуть из Единого жилищного документа или отдельной справки.

Долги за электроэнергию, воду и отопление останутся за бывшим собственником. Долги за капитальный ремонт числятся за квартирой, поэтому их придется оплачивать новому владельцу.

Узнать о долгах по коммунальным платежам можно и из копии финансового лицевого счета. Она выдается в МФЦ и на портале «Госуслуг».

Если долги имеются, то есть три варианта дальнейших действий:

Владелец вносит необходимую сумму и берет справку об отсутствии долга.
Он дает расписку и берет на себя обязательство погасить долг в течение определенного периода времени после продажи недвижимости.
Стоимость квартиры уменьшается на сумму долга. Задолженность в итоге погашает покупатель.

Если опасаетесь, что продавец подделал справку, то позвоните в Управляющую компанию или обратитесь к старшему по дому, чтобы узнать, не числится ли продавец в злостных должниках.