Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости – это юридическая процедура, в результате которой устанавливается реальная стоимость квартиры, коттеджа или иного объекта. Она может быть добровольной, то есть делается по инициативе заинтересованного лица, или обязательной, если это установлено законом. Например, при оформлении кредита под залог, оформлении ипотеки, приватизации и т. п. Как проводится оценка недвижимости, какие методы используются – об этом пойдет речь в статье.

Особенности процедуры

Оценкой недвижимости называется комплекс действий, предназначенных для определения стоимости конкретного объекта или установлении касающихся его прав (собственности, пользования, аренды). Определить, сколько стоит ваша квартира или дом, можно как с помощью профессионального оценщика, так и самостоятельно. Если документальное подтверждение не является обязательным, цена может быть установлена на основе информации из Госкадастра. В противном случае следует заказать оценку недвижимости у независимых экспертов. Если документальный отчет необходим для подачи в суд, банк или иную государственную организацию, специалист-оценщик должен иметь соответствующий допуск (аккредитацию).

Необходимость оценки недвижимости

Обязательное определение стоимости квартиры, дома или иного объекта той же категории требуется в ряде случаев. Чаще всего это:

Оформление ипотеки. Если при покупке используются займы, банковское учреждение должно знать, сколько денег оно получит назад, если выплата по кредиту будет прекращена. Специалисты, которые проводят оценку недвижимости от банка, обычно определяют ликвидационную стоимость. Она будет меньше рыночной, на ее основе рассчитывается сумма для выдачи заемщику.

Договор купли-продажи. Знать реальную стоимость недвижимости нужно обоим участникам сделки. Продавец сможет аргументированно доказать, что цена квартиры указана не случайно, а обоснованно. Покупатель же сможет убедиться в том, что он не переплачивает за жилье. При грамотном проведении оценки можно даже снизить цену на понравившуюся недвижимость.

Обмен жилья. Определение стоимости обоих объектов позволяет заключить равноценную сделку. В том случае, когда один из них намного дороже второго (например, меняется квартира на дом, или район на более престижный), оценка недвижимости позволяет установить обоснованный размер доплаты.

Брачный контракт. Для составления такого договора требуется обязательная оценка всего имущества, которым владеют будущие супруги перед вступлением в брак. В числе прочего оценивается также и недвижимость, принадлежащая каждому из них. На основе оценочной информации принимается также решение о разделе имущества при процессе развода.

Оформление наследства. Оценка недвижимости делается, если на нее имеется несколько претендентов. Определение стоимости квартиры или дома поможет решить проблему со справедливым разделом имущества. Например, если некоторые наследники хотят получить свою долю наследства деньгами или выкупить всю недвижимость у остальных.

Оформление страхового полиса. Если владелец жилья решил его застраховать, ему необходимо узнать, сколько оно стоит, и получить документальное подтверждение. Это связано с тем, что величина страховых выплат по недвижимости прямо зависит от ее рыночной стоимости. Чаще всего страхуются и оцениваются новостройки.

Опека и/или переезд ребенка. Законодательство РФ защищает права детей. Поэтому для оформления опеки будущие опекуны или приемные родители должны подтвердить, что жилье, в котором будет жить ребенок, имеет комфортные условия. Точно так же оценка недвижимости нужна при переезде. Это означает, что жилищные условия ребенка на новом месте не могут быть хуже.

Виды стоимости недвижимости

Приказ Минэкономразвития РФ № 298 выделяет несколько видов стоимости недвижимости. Это:

• рыночная. Представляет собой сумму, за которую можно продать недвижимость в текущий момент. Ее устанавливают путем сравнения цен на аналогичные дома или квартиры в этом же районе;
• кадастровая. Ее устанавливает Росреестр, когда недвижимость регистрируется в госучете. От кадастровой стоимости зависит сумма налогового сбора;
• ликвидационная. Так называется цена объекта, по которой его можно быстро продать. Обычно она ниже, чем рыночная, на 15−20 %;
• инвестиционная. Она необходима предпринимателям или частным лицам, которые хотят получить прибыль от своего дома или квартиры. Такая стоимость всегда ниже рыночной, так как ее рассчитывают с учетом вероятной прибыли.

Методы оценки

Определение стоимости недвижимости проводится согласно Приказу Минэкономразвития РФ № 297. Хотя примерную цену дома, земельного участка или квартиры можно рассчитать самостоятельно, полученные цифры не принимаются во внимание судом, банком и т. д. Сделать обоснованную оценку недвижимости может только аккредитованная организация или ИП, имеющий допуск к такой деятельности. После проведения работы оформляется отчет, в котором указывается:

• оценочная стоимость;
• проведенные расчеты;
• обоснование методики.

Практические способы расчета указываются в законе № 135-ФЗ от 26 июля 2006 года и подробно излагаются в ФСО № 7. Для оценки недвижимости используются три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретной методики определяется спецификой оцениваемого объекта.

Сравнительный подход. Его применяют для оценки типовых объектов, например для квартир в стандартных многоэтажных домах. Методика заключается в том, что данное жилье не может быть продано дороже, чем аналогичное. Оценка недвижимости происходит так. Оценщик:

• определяет типовые параметры жилья – площадь, этажность, год постройки и т. п.;
• находит в базе данных агентства и/или на торговых площадках аналогичные объекты;
• проводит корректировку цены под характеристики оцениваемой недвижимости;
• определяет итоговую стоимость по выбранной методике.

Для конечного определения цены обычно используется расчет среднего арифметического: общая сумма всех предложений делится на количество объектов.

Доходный подход. Он предусматривает подсчет дохода, который может принести данная недвижимость. Например, земельный участок, расположенный в зоне застройки города, или квартира либо дом, расположенные в элитном районе. Особенности расчета заключается в том, что объект может стать источником прибыли, размер которой можно спрогнозировать. Основной принцип заключается в том, что нет смысла устанавливать стоимость выше суммарного дохода, которую может принести дом, квартира или земельный участок. Стандартные способы получения прибыли от недвижимости − это:

• сдача в аренду;
• перепродажа со временем.

При расчете стоимости недвижимости доходным способом обязательно учитываются риски, существующие для данного региона, и расходы на содержание объекта. Доходный метод используется для оценки коммерческой и жилой недвижимости и позволяет выяснить, окупятся ли затраты со временем. Поэтому при оценке делается прогноз получения прибыли на ближайшие пять лет с анализом коммерческого использования аналогичных объектов.

Затратный подход. Он проходит так: подсчитываются все затраты, которые потребовались бы на создание аналогичного объекта недвижимости. Например, цена загородного дома рассчитывается по стоимости строительных материалов и работы строителей. Поэтому потенциальный покупатель может быть уверен, что не заплатит больше, чем если бы сам решил построить такой же дом. Такой подход обычно выбирается для оценки:

• новых уникальных объектов недвижимости;
• промышленных складов, гостиниц, площадок;
• объектов, требующих ремонта или реконструкции;
• зданий, где расположены и офисы, и жилье;
• исторических памятников;
• домов на землях с ограниченным пользованием.

При оценке определяется размер вложений, необходимых для постройки аналогичного объекта. Затратным методом обычно определяются два вида стоимости: восстановительная и замещения. Первая учитывает использование точно таких же материалов и планировки. Стоимость замещения предусматривает применение новых технологий, современный дизайн, улучшенное расположение комнат.

Оформление оценочного отчета

Требования к данному документу регламентированы приказом Минэкономразвития № 299 и статьей 11 Федерального Закона РФ № 135. Оценочный отчет должен содержать описание объекта оценки, обоснование выбранного метода и расчеты. Указываются факторы, которые повлияли на конечную стоимость, излагаются выводы эксперта. К отчету прилагается список документов, которые использовались оценщиком. Все страницы сшиваются и нумеруются. Отчет заверяется подписью оценщика.

Если вам необходимо провести оценку недвижимости, обратитесь в компанию «ГлавЭксперт». Опытные специалисты составят письменный оценочный отчет согласно установленным правилам и стандартам. Вы можете заказать оценку недвижимости, оставив заявку на сайте или позвонив по телефону 8 (495) 698-51-21 или 8 (499) 769-54-59.

01.06.2024 00:00