Как производится оценка имущества и для чего она нужна?

Оценка имущества является наиболее востребованным видом оценочных работ. Она производится с целью определения рыночной стоимости собственности. Также можно выявить, насколько законным является владение ею. О том, как проходит оценка имущества, в каких случаях ее следует обязательно сделать, каковы особенности такой процедуры для разных категорий, вы узнаете из статьи.

Когда необходима оценка имущества

Имуществом называются объекты, которые обладают полезными свойствами вследствие владения ими либо их использования, что обусловливает их объективную ценность. Его оценка требуется:

• при купле-продаже (земли, машины, квартиры и т. П.);
• оформлении страховки на имущество;
• оформления кредита (например, ипотеки);
• определении кадастровой стоимости (для внесения в реестр).

Кроме этого, оценка требуется в юридических ситуациях, например для исполнения судебных решений, ликвидации бизнеса, объявления банкротства или реорганизации предприятия и т. Д. К особой статье относится оценка имущества при вступлении в наследство. В этом случае необходимо оформить ряд документов, одним из которых будет оценочный отчет. Оценка имущества проводится как государственными органами, так и независимыми организациями, имеющими аккредитацию для такой деятельности. Для определения цены наследства могут применяться различные механизмы, но в любом случае размер госпошлины будет пропорционален ей.

Какие бывают виды стоимости наследства

Существует три вида цены:

• инвентаризационная. Ее устанавливает оценщик БТИ. При этом учитывается лишь небольшое количество факторов, поэтому стоимость будет ниже реальной. Размер госпошлины значительно меньше, чем для других видов. Так как пошлина минимальна, такая цена часто оспаривается;
• кадастровая. Ее определяют для земельных участков и объектов недвижимости, которые вносятся в кадастр. При вступлении в права наследники часто обращаются к оценщикам за определением кадастровой цены, чтобы иметь возможность сравнения. Стоимость эквивалентна реестру, а госпошлина находится на среднем уровне;
• рыночная. Ее определяют как сумму, за которую можно продать или купить наследственное имущество. Таким способом происходит оценка движимого имущества. Рыночная цена наследства является наиболее достоверной, а госпошлина, рассчитанная на ее основе, будет максимальной.

Все механизмы расчета являются законными и обязательны для рассмотрения нотариусом, работающим по данному наследству.

Какое имущество подлежит оценке

Правильное осуществление финансовых сделок и юридических операций предполагает, что их участники знают реальную стоимость имущества, включенного в ситуацию. Категории собственности и условия сделок различны, поэтому и оценочные методы будут разными. Рассмотрим виды имущества, которые чаще всего требуют определения стоимости.

Недвижимость. Чаще всего требуется оценка недвижимого имущества. Это одна из наиболее востребованных услуг. Она предусматривает оценку:

• жилья (квартиры или дома);
• земельного участка;
• промышленных объектов и т. П.

Обязательное проведение оценочных работ требуется при оформлении ипотеки, страхового полиса, наследства, брачного договора, при купле-продаже или обмене жилья и в других установленных законом случаях. Для определения стоимости недвижимости оценщик выбирает один из подходов: сравнительный, затратный или доходный. Первый метод применяется для типовых объектов, например квартир, построенных по определенному проекту. Для уникальных зданий и промышленных сооружений, которые не с чем сравнивать, чаще всего используют затратный подход. Для объектов недвижимости, которые рассматриваются как источник прибыли в виде сдачи в аренду или последующей продажи, выбирают доходный метод.

Бизнес. Оценка требуется в следующих случаях:

• предприятие/фирма продается или покупается полностью либо частично;
• один или несколько участников выходят из учредителей;
• необходимо обосновать инвестиционное или судебное решение;
• происходит реструктуризация предприятия (выделение, слияние, ликвидация и т. П.).

Методика оценки бизнеса заключается преимущественно в анализе доходов компании. Эксперт, оценивающий работу предприятия, должен хорошо знать отраслевую специфику и общую экономическую ситуацию в стране. Выбирается один из трех методов:

• доходный – учитывается доход и будущая прибыль;
• затратный (из активов вычитаются расходы);
• сравнительный (сравнивается с деятельностью аналогичной фирмы).

При этом эксперт руководствуется особенностями и спецификой деятельности оцениваемой компании, придерживаясь требований, прописанных в соответствующем Федеральном стандарте оценки (ФСО). Итоговая величина рыночной или иной стоимости бизнеса признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки. При составлении отчета оценщик придерживается следующих принципов:

• излагается информация, существенная с точки зрения определения стоимости;
• факторы, существенно влияющие на стоимость, должны быть подтверждены;
• отчет должен составляться так, чтобы не допускать двоякого толкования результатов.

Машины и оборудование. Оценка будет обязательной при страховании, выявлении суммы ущерба (например, нанесенного пожаром), ввозе на территорию РФ без указанной стоимости, внесении в уставный капитал иного юридического лица, при оформлении лизинга и т. Д. Машины и оборудование относятся к основным средствам предприятия. Гражданский кодекс РФ определяет их как движимое имущество, которое может находиться во владении как юридических организаций, так и физических лиц. При быстром изменении цен оценка машин и оборудования производится ежегодно. Если стоимость стабильна, оценочные мероприятия проводятся раз в 3−5 лет. Оценка проводится согласно требованиям основного стандарта – ФСО № 10. Как и в предыдущем случае, специалист выбирает один из трех подходов: затратный, доходный и сравнительный. Для оценки эксперту предоставляются:

• выписка из основных фондов на текущую дату;
• описание машин, станков, офисной техники и т. Д.;
• техническая документация на каждую единицу оборудования.

Проведение такой оценки дает возможность выявить общую стоимость всего движимого имущества, находящегося во владении предприятия или организации.

Интеллектуальное имущество и нематериальные активы. Термином «интеллектуальная собственность» (ИС) обозначается исключительное право физического лица или юридической организации на результаты научно-исследовательской или творческой деятельности. Сюда же входят разработанные ими средства индивидуализации, например рекламный слоган, логотип, название. Денежный эквивалент, то есть сумма, которую физическое/юридическое лицо готово заплатить за имущественные и неимущественные права, понимается как стоимость данного объекта. Оценка объекта интеллектуальной собственности необходима в следующих случаях:

• использование ИС в качестве вклада в уставной капитал предприятия;
• определение стоимости лицензии на интеллектуальную собственность;
• приватизация или продажа бизнеса, предприятия, фирмы;
• определение суммы авторского вознаграждения;
• переговоры с потенциальными инвесторами и ряд других ситуаций.

Объекты ИС весьма специфичны и уникальны, поэтому они не поддаются стандартным способам оценки. Основным документом, которым руководствуются оценщик, является ФСО № 11. Чтобы оценка была точной, клиент предоставляет эксперту пакет документов, которые помогут сделать объективные выводы о значимости имеющейся интеллектуальной собственности. Оценка требует очень высокой квалификации, поэтому оценку ИС рекомендуется заказывать в государственных организациях. К имуществу, подлежащему оценке в обязательном порядке, также относится собственность, входящая в состав наследства.

Наше предложение

Компания «ГлавЭксперт» предлагает услуги оценки всех видов имущества. Мы работаем как с физическими лицами, так и с организациями. Для получения дополнительной информации воспользуйтесь формой обратной связи на сайте или позвоните нам по телефону 8 (495) 698-51-21 или 8 (499) 769-54-59.

30.05.2024 00:00